Není hypotéka jako hypotéka (5. duben 2015)

Plánujete koupit novou nemovitost, stavět nebo rekonstruovat a financovat takový záměr pomocí hypotečního úvěru? Pak vězte, že i zdánlivě stejné finanční produkty bank mohou mít výrazně odlišné parametry, které nerozpoznáte pouze porovnáním úrokových sazeb, výší splátek nebo dobami splatnosti.

Budete moci refinancovat svou hypotéku?

Nový občanský zákoník (NOZ) přináší s sebou možnosti, které mohou výrazně znesnadnit refinancování hypoték v budoucnu. Jsou jimi zákaz zcizení nebo zatížení, které bývají od počátku roku 2014 obsaženy v zástavních smlouvách a prakticky znemožňují zřízení zástavního práva ve druhém pořadí pro novou banku. Tímto jsou klienti hypotékou poutáni tak těsně, že pouto přetnout může pouze aktivní vůle banky po jejich naléhání, což může být někdy úkol nesnadný, zejména když banky nemají stanoveny závazné lhůty pro udělení souhlasu.

Takovéto zákazy naleznete na listu vlastnictví dané nemovitosti. Pokud byste chtěli refinancovat úvěr, pak je důležité zjistit, jaká verze tzv. záporného slibu (Negative Pledge) je použita, což je uvedeno v zástavní smlouvě, pojící se k hypotéce. Mírnější verze umožňuje nemovitost zcizit (tedy převést na jiného vlastníka), nebo zatížit dalším zástavním právem se souhlasem zástavního věřitele. Pak postačí, když původní banka vystaví pro Katastr nemovitostí souhlas, který je nutno předložit ještě před vyhotovením zástavních smluv novou bankou. Ovšem u plné verze musí být tento záznam nejprve smazán, což představuje řízení trvající na Katastru nemovitostí až padesát dní, přičemž není započítán čas na dodání samotného souhlasu bankou. Je tedy pravděpodobné, že na bezpečné refinancování v takovémto případě budete potřebovat dva až tři měsíce, nikoli čtrnáct dní, jak tomu bývalo doposud.

Co mohou skrývat super výhodné sazby?

To však není jediný detail, který může od sebe výrazně odlišovat zdánlivě stejné typy produktů, jakým je hypoteční úvěr. Nyní zjistíte, jak šikovně banky umí vytvořit zajímavou úrokovou sazbu a ještě k tomu prodat další produkt. Jedním příkladem za všechny je tzv. „pojištění schopnosti splácet” nabízené k úvěrům, nicméně málokterý klient je schopen skutečně rozklíčovat, jak bude tato schopnost naplněna za různých životních situací a pak nemile překvapen zjišťuje šíři krytí až při pojistné události. Tato pojištění rozkryjeme v některém z dalších článků, nyní je klíčové, že banky za ně poskytují slevy z úrokové sazby, což je mnohdy lákavé. Slevy se pohybují zpravidla od 0,1 do 0,5 %.

Modelový příklad

Výše hypotéky 2 mil. Kč, splatnost 30 let, délka fixace 5 let, LTV do 85 %: úroková sazba 2,29 % p.a., měsíční splátka 7 686 Kč; s pojištěním – úroková sazba 1,79 % p.a., splátka 7 400 Kč.

Říkáte si asi: „Mám pojištění a k tomu ještě nižší splátku!” Ano, ale úvěr se jednorázově navýšil o 60 000 Kč a pojištění trvá pouze 5 let, pak je třeba znovu jej uhradit. Pojištění „schopnosti splácet” vás najednou měsíčně stojí 1 000 Kč, a to bez započtení úroků, které zaplatíte z navýšeného úvěru.

Před vyřizováním hypotečního úvěru tedy nezapomeňte s úvěrovým specialistou konzultovat, jakou případně formu zákazu uplatňují. Jednejte vždy o úrokové sazbě bez různých přílepků nebo si nechte poradit a podmínky vyjednat svým finančním poradcem, který by měl mít přehled napříč hypotečním trhem.

Poznámky a související odkazy

Tento text byl rovněž publikován v měsíčníku Report (interní noviny pro zaměstnance) společnosti Siemens, s.r.o., prosinec 2014 (první část), leden 2015 (druhá část).